房(fáng)地(dì)産策劃一直作(zuò)為(wèi)策劃行業(yè)的(de)一個(gè)特種出現(xiàn)，除萬科(kē)外(wài)，大部分樓盤均屬于區(qū)域性樓盤，區(qū)域內(nèi)的(de)不同将影響着品牌打造的(de)不同，甚至同一城(chéng)市(shì)，南北城(chéng)都(dōu)會有(yǒu)本質上(shàng)的(de)區(qū)别，下(xià)面我們就北方市(shì)場(chǎng)的(de)沈陽典型樓盤，進行前瞻性分析。

　　以沈陽市(shì)周邊養生(shēng)樓盤為(wèi)例，沈陽內(nèi)受衆群體(tǐ)主要為(wèi)來(lái)自(zì)周邊的(de)于洪區(qū)群體(tǐ)，和(hé)鐵(tiě)西(xī)區(qū)的(de)原住居民(mín)，他(tā)們并不是生(shēng)活富足的(de)社會群體(tǐ)，購買能力有(yǒu)限，他(tā)們現(xiàn)在居住的(de)房(fáng)子(zǐ)大都(dōu)是從(cóng)前的(de)福利分房(fáng)或集資建房(fáng)所獲，在數年(nián)的(de)積累之下(xià)他(tā)們産生(shēng)了換房(fáng)的(de)需求或是由于子(zǐ)女(nǚ)結婚需要購房(fáng)，部分鐵(tiě)西(xī)區(qū)的(de)客戶群有(yǒu)養老(lǎo)需求。于洪以及鐵(tiě)西(xī)區(qū)，屬于沈陽生(shēng)态環境比較匮乏的(de)區(qū)域，無法享受到較好(hǎo)的(de)生(shēng)态環境資源，他(tā)們渴望居住在擁有(yǒu)良好(hǎo)生(shēng)态景觀的(de)環境當中。過着舒适安逸的(de)生(shēng)活，對(duì)城(chéng)市(shì)之中極度匮乏的(de)自(zì)然景觀有(yǒu)着強烈的(de)體(tǐ)驗渴望，尤其對(duì)于養老(lǎo)型客戶吸引力極強。

　　新民(mín)和(hé)遼中是臨近(jìn)的(de)兩個(gè)小(xiǎo)城(chéng)市(shì)，從(cóng)城(chéng)市(shì)建設和(hé)居住社區(qū)的(de)開(kāi)發理(lǐ)念上(shàng)基本與沈陽相(xiàng)差八年(nián)的(de)時(shí)間(jiān)段，城(chéng)市(shì)建設相(xiàng)對(duì)落後很(hěn)多，無論是在市(shì)內(nèi)還(hái)是城(chéng)市(shì)的(de)郊區(qū)，都(dōu)沒有(yǒu)規模龐大、居住條件(jiàn)優越的(de)高(gāo)品質社區(qū)，他(tā)們部分族群有(yǒu)相(xiàng)當的(de)經濟實力，但(dàn)以往的(de)居住經曆較為(wèi)空白，購買住宅産品的(de)觀念仍然停留在沈陽八年(nián)前消費(fèi)者的(de)購房(fáng)的(de)傳統觀念時(shí)段，吸引他(tā)們的(de)是高(gāo)品質的(de)沈陽城(chéng)市(shì)社區(qū)，也是環境優美(měi)的(de)自(zì)然資源，希望通(tōng)過地(dì)域的(de)遷徙轉變能帶來(lái)較大的(de)生(shēng)活品質提升，希望居住在有(yǒu)一定品質的(de)社區(qū)當中。

　　要想在區(qū)域內(nèi)做到極具品位的(de)樓盤，做到較具知名度和(hé)美(měi)譽度的(de)特色盤；首先要導入專業(yè)規範化(huà)銷售服務體(tǐ)系、為(wèi)品牌加分、為(wèi)銷售加分，形成良好(hǎo)溢價；在現(xiàn)實的(de)基礎上(shàng)，力争完成銷售目标并超額實現(xiàn)；為(wèi)産品導入更亮(liàng)的(de)引擎，增加競争力籌碼，如豪華業(yè)主會所、遊泳館等物(wù)業(yè)配套；激烈的(de)市(shì)場(chǎng)競争，宏觀調控的(de)持續意味着需求時(shí)代的(de)終結消費(fèi)者與開(kāi)發商的(de)上(shàng)帝角色産生(shēng)了互換針對(duì)前面城(chéng)市(shì)、樓市(shì)、政策、消費(fèi)者、現(xiàn)狀研究目前的(de)情況來(lái)看(kàn)，區(qū)位版塊發展未來(lái)的(de)政府規劃及購房(fáng)大限政策等會對(duì)項目産生(shēng)一定影響；通(tōng)盤較大容量，期間(jiān)經曆大勢波動、城(chéng)市(shì)發展等諸多不确定因素，培養大批的(de)忠誠客戶是關鍵；新樓盤、新概念、新産品将對(duì)本案的(de)目标客群産生(shēng)一定的(de)分流、攔截；基本是未來(lái)開(kāi)發的(de)市(shì)場(chǎng)，新客源的(de)拓展又(yòu)受到闆塊能級的(de)限制，因此，如何找對(duì)第二甚至未來(lái)的(de)第三市(shì)場(chǎng)是一個(gè)樓盤成功的(de)必然；

城(chéng)市(shì)的(de)可持續發展必然帶動價格的(de)可持續成長(cháng)，而價格的(de)成長(cháng)必然面對(duì)客群急劇(jù)下(xià)滑的(de)風(fēng)險。